임차법 우선변제권 대항력 갖추는 방법
주택임대차보호법 우선변제권 최우선변제권 성립요건
꼭알아두시면 좋습니다.
전세 이사할때 중요한 우선변제권 팁!
우선변제권
우선변제권은 1.대항요건과 2.확정일자를 갖출 때에 성립합니다.
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차주택이 경매나 공매될 경우 임차인은 일반채권자나 후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리
-금액의 제한이 없이 보증금 전액을 배당금액 내에서 변제 받을 수 있으며, 대항력 발생일자와 확정일자 중 늦은 날 발생합니다.
-우선변제권 발생요건 - 대항력(전입,점유)과 확정일자
최우선변제권
최우선변제권은 1. 확정일자가 없더라도 대항요건을 갖추고, 보증금이 소액이며,
배당요구 종기일까지 대항력을 갖추고 배당요구시에 성립합니다.
-소액임차인에 대하여 임차주택의 경매,공매시 그 순위에 관계없이 임차인의 소액 보증금 중 일정액을 우선하여 배당해 주는 제도입니다.
※ 요건
① 보증금의 액수가 소액보증금에 해당할 것
② 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추었을 것
③ 배당요구종기일까지 배당요구를 하였을 것
④ 배당요구종기일까지 대항력을 유지할 것
알기쉽게 표로 나타내보자면 다음과 같습니다.
대항요건은 실거주 + 전입신고를 의미하며 신고는 민원24에서 처리합니다.
확정일자는 인터넷등기소에서 가능합니다.
중요한점하나 알려드리면
전입신고,확정일자 신청후 다음날 0시에 효력발생!!
정당한 임차인으로서 배당요구를 하기 위해서는 필요한 요건이 있습니다.
등기부등본에 이러한 경매개시 결정의 등기 전에
대항력(실거주+전입신고)=(주택의인도+주민등록)을 갖추어야 하고,
배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.
우선변제권은 보증금전액을 우선변제 받습니다.
최우선 변제권의 금액의 범위는 어디서 알아보나요?
주택임대차보호법 시행령에 따르면 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
< 주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제금액표>
또다른 팁!
집주인과 계약서 작성한뒤 전입신고랑 확정일자 받는경우
전입신고,확정일자 신청후 다음날 0시에 효력발생하므로
효력발생전에 집주인이 주택을 담보로 대출하면
경매로 넘어갈떄 전세금을 잃을수 있으니
계약시 중간에 또다른 대출을 막는 방법중에 하나로 아래처럼 계약서에 기재합니다.
특약사항에 "계약일로부터ㅇ일간 담보물권을 설정하면 이 계약은 파기한다."기재
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