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전세금 돌려받기 계약 꿀팁

RichInside 2018. 3. 14. 09:00




전세금 돌려받기 계약 꿀팁






수도권의 경우 입주물량은 늘고 전세가는 내려가는 이른바 "역전세난'의 우려가 현실이 되고 있습니다. 

깡통전세가 많아져서 전세반환보증 가입자가 급증했다라는 뉴스 들어보셨을겁니다. 전입일자나 확정일자만으로 전세금을 쉽게 되돌려 받지 못할 우려 때문에 가입자가 늘어난 것으로 풀이되고 있습니다.

"전세금반환보증보험" 에 대해 알아보도록 하겠습니다.


ㅁ 전세보증금반환보증이란? 

- (개요) 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 

- (보증책임 시기) 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우, 주택도시보증공사가 임차인에 대한 전세보증금 반환을 책임집니다. 

- (보증채무 이행) 주택도시보증공사는 보증채무이행청구서를 접수한 날로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행하며, 보증기간 이내에 미반환된 전세보증금에 한하여 보증책임을 부담합니다. 

- (상담 연락처) 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009, 궁금하신 사항은 주택도시보증공사에 문의하시면 자세한 답변을 받으실 수 있습니다.


* 18년 2월부터 임대인의 전화확인 절차를 생략하고 

임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증보험 가입이 가능합니다.


http://www.molit.go.kr/USR/WPGE0201/m_35904/DTL.jsp



전월세계약가이드



알기쉬운_전월세계약_가이드16.3.2.hwp




□ 전월세 계약 유의사항

 

1. 계약체결 전

▪임차할 주택의 상태 및 시설물(난방, 상·하수도, 전기시설 등)의 하자 여부 등을 현장 방문하여 확인

▪임대권한이 있는 임대인 본인 여부 확인(대리 계약시 위임장, 인감증명서 확인 및 보관)

▪부동산등기부등본상 근저당권, 전세권 등 권리순위관계 확인

2. 계약체결 시

▪전임차인 퇴거일 및 관리비 정산여부 확인

▪임차주택의 사용부분이 계약서에 정확히 표시(번지, 동, 호수 등)되고, 부동산등기부등본과 일치 하는지 확인

▪계약금·잔금의 금액, 지급일자, 임대차기간, 임대료 등이 계약내용과 맞는지 확인

▪임차주택에 대한 도배, 장판, 수리 등이 필요한 경우 비용부담을 누가 할 것인지에 대해 명확히 할 것

▪계약의 해제 및 해지 사항 확인

▪잔금을 지급하기 전에 부동산등기부등본을 통해 권리변동 여부 다시 확인

▪공인중개사의 중개수수료가 적정한지 확인하고, 중개대상물 확인·설명서 교부 받기

▪주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자 받기

3. 계약기간 중

▪계약기간 중 차임 또는 보증금을 증액 하는 경우 5% 초과하지 못함

▪임대인은 임대차기간 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약 상대방에게 계약종료 또는 재계약 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동갱신됨.

▪임차주택의 구조변경 및 전대, 임차권 양도 시에는 임대인의 동의를 받아야 함

4. 계약종료(재계약)시

▪(재계약 시) 부동산등기부등본상 소유자와 계약 체결하고, 전세보증금 증액 시 증액된 보증금에 대해 확정일자 다시 받기

▪(계약종료 시) 관리비, 공과금을 정산하고, 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자로부터 반환 받기

- 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아 부동산등기부에 등재된 것을 확인하고 이사하기

□ 주택임대차보호법 이것만은 알자

 

1. 대항력(제3조제1항)

▪“대항력”이란 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

▪임차인이 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다

2. 우선변제권(제3조의2제2항)

▪“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

▪우선변제권은 임차인이 ①대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다

3. 임대차 존속기간의 보장(제4조제1항 및 제6조제2항

▪임대차 존속기간은 최소 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다

▪계약이 갱신된 경우 임대차기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다

4. 소액임차인의 우선변제권(제8조제1항)

▪임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

5. 임차권 등기 명령(제3조의3제5항)

▪임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.






□ 임대차관련 주요 Q&A

 

1. 임대인과 같이 사는 집에 방 한 칸도 주택임대차보호법 대상이 되는지

▪주거용 건물의 일부에 대하여도 임대차계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

2.외국인도 주택임대차보호법 보호 대상이 되는지

▪외국인도 주택의 인도와 체류지 변경신고 등의 공시를 통해 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

3.임대차 계약자 본인이 아닌 아내와 아들만 전입신고해도 대항력이 있는지

▪임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입이 안되어도 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 있습니다

4.임대차 계약서 사본에 확정일자를 받을 수 있는지

▪확정일자를 받기위해서는 관할 동 주민센터나 등기소에 임대차계약서 원본을 가지고 가야합니다. (인터넷등기소에서 확정일자를 받을 경우 스캔본 필요)

5. 빌라의 경우 임대차계약서에 몇동 몇 호의 기재가 없는 경우 대항력을 취득할 수 있는지

▪빌라는 다세대주택으로써 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록이 된 경우, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수는 없으므로 대항력을 취득할 수 없습니다.

6. 임대차계약기간 중에 임차주택이 매매가 되어 새로운 집주인이 이사를 가라고 하는 경우 집을 비워줘야 하는지

▪임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 이미 취득한 경우에는 새로운 집주인에 대해서도 임차권을 주장할 수 있으므로 집을 비워줄 필요가 없습니다.


 




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